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서울 부동산시장 분수령 4월 '거래절벽' + '양극화' 투샷 예고

기사승인 2018.03.19  11:48:42

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▲ 내달부터 시행되는 양도세 중과 시행을 앞둔 16일 서울 강남구청에 임대주택 등록을 하려는 다주택자들로 붐비고 있다. / 뉴시스

매도·매수 실종 거래공백 상반기까지 이어질 듯
집값 하락 전주곡?…서울 아파트값 상승률 꺾여

[위클리오늘=안준영 기자] "급매물이 간혹 나오는데 가격이 빠졌다. 은마아파트 31평, 34평이 1억 정도 떨어졌다." (서울 강남구 대치동 A공인중개소)

"호가가 떨어졌지만 추가 하락을 관망하는 분위기여서 이달 말까지 잔금 치를 수 있는 매수자 찾기가 쉽지 않았다." (서울 서초구 반포동 B공인중개소)

지난해 발표된 8·2대책의 핵심인 양도세 중과세 시행을 앞두고 다주택자들이 발빠르게 움직이면서 4월 부동산시장 기상도에 관심이 모아진다.

가격 피로감, 금리인상, 추가 규제 등 불확실성이 더해지면서 2분기 이후 서울 지역에서 매물이 자취를 감출 것이란 우려가 나온다. '로또'로 주목받는 분양단지에는 예비 청약자들의 발길이 이어지고 기존 아파트 시장은 거래절벽을 보이는 양극화 현상도 심화될 수 있다.

바야흐로 올 서울 부동산시장의 분수령이자 운명을 가를 한 달이 개봉을 앞두고 있다.

양도세 폭탄 피한 급매물 바로 소진

19일 서울 전 지역 부동산 정보를 담은 포털 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1, 2월 서울 아파트 매매거래량(신고건수 기준)은 각각 1만1건, 1만1236건으로 1, 2월 거래량으로는 역대 최고 수준을 보였다. 이달에도 서울 아파트 1일 평균 거래량은 380건에 달한다. 전년 같은 기간(215건) 대비 76% 급증한 것이다.

또한 국토교통부 자료를 보면 지난달 전국에서 9199명이 임대주택 사업자(개인)로 신규 등록했다. 1월(9313명)에 이어 두 달 연속 9000명대다. 지난해 상반기만 해도 매달 3000∼5000명 수준에 그쳤었다.

두가지 지표를 아우르는 키워드는 양도세 중과세다. 다음 달 시행을 앞두고 다주택자들이 매물을 정리하는 한편 임대사업자로 전환하고 있다는 해석이다.

다주택자들이 '양도세 폭탄'을 피할수 있는 탈출구는 4월1일 이전에 주택을 정리하거나 임대사업자로 등록하는 길 밖에 없다. 임대사업자로 등록하면 세제 및 건강보험료 인하 등의 혜택을 받을 수 있다. 대신 최장 8년까지 집을 팔 수 없다.

지금까지는 집을 몇채 갖고 있든 양도소득세는 차익의 최대 42%까지 매겼다. 그런데 4월부턴 서울과 경기 과천, 부산 해운대 등 청약 조정대상지역에서는 집이 두 채면 최대 52%, 최대 62%를 세금으로 내야한다.

매년 4월 말 아파트 공시가격이 발표되는데 올해의 변동률 전망 흐름이 심상찮다는 점도 일부 다주택자에게 압박 요인으로 작용했다.

다주택자는 재산세 부과 대상 주택의 공시가격 합산 금액이 6억원을 넘으면 종합부동산세를 내야 한다. 1주택자는 공시가격이 9억원을 넘는 주택을 소유하면 종부세를 적용받는다.

그런데 서울의 지난해 아파트 공시가격 변동률은 8.12%이었다. 전국 평균(4.44%)보다 두 배가량으로 높았다. 올해 서울의 아파트 공시가격 변동률과 관련해 두 자릿수의 인상 폭을 기록할 것이란 예상이 나온다. 지난해에도 제주도 20.02%, 부산 10.52% 등 두 자릿수의 인상 폭을 기록한 곳이 존재했다.

◆ 다주택자 버티기 돌입…'매물잠김' 심화될 듯

4월부터 다주택자에 대한 양도세가 본격 강화되면 서울을 중심으로 한 아파트 시장의 '매물 잠김' 현상이 확산될 것이란 전망이 나온다. 세금 부담이 커지는 만큼 집주인들이 웬만해선 팔지 않을 것으로 예견되기 때문이다.

분양권의 경우 지난 1월부터 양도세 부담이 커지자 매물이 급감했다. 조정대상지역의 분양권 양도세율이 보유 기간과 관계없이 50%로 높아지면서 거래량 자체가 급감한 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 분양·입주권 거래건수는 389건으로, 작년 같은 기간 (727건)의 절반 수준으로 줄었다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "총체적상환능력비율(DSR) 시범도입, 4월 다주택자 양도세 중과세 등이 속속 시행되면서 매수동력과 갭투자(전세끼고 집 사는 투자)가 줄어들고 있다"고 진단했다.

양지영 R&C연구소장은 "단기간에 너무 많이 올라 가격 피로감, 저항선이 생겼는데 금리인상, 추가 규제 가능성까지 더해지면서 불확실성이 커진 상태"라며 "매수자가 선뜻 달려들지 못하면서 4월 이후 거래가 어려워지고 가격이 떨어질 수 있다"고 예상했다. 특히 부동산 투자자금의 상당 부분을 차지하는 은행 대출에 대한 이자부담이 커지게 되면 부동산시장은 내상이 불가피해진다.

실제 부동산114에 따르면 3월 셋째 주 서울 아파트 매매가격 상승률(0.26%)은 5주 연속 둔화되며 진정국면에 접어들고 있다.

양 소장은 "1~2월은 규제정책 영향으로 시장이 좋았기 때문에 기대감이 있었다. 반면 3월은 매수자들이 움직이지 않기에 가격이 떨어지는 분위기"라고 말했다.

시장의 관심이 신규 분양시장으로 이동하면서 입지와 상품성을 갖춘 '되는 곳'에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상이 이어질 것으로 보인다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "시장이 약간 꺾이는 분위기와 맞물려 거래, 매수심리가 둔화될 것으로 보인다"면서 "기존 아파트 시장의 거래가 줄어들고 청약시장으로 수요가 몰릴 것"이라고 말했다.

안준영 기자 andrew@onel.kr

<저작권자 © 위클리오늘 무단전재 및 재배포금지>


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